中國策劃研究院副總院長郭井立觀點：樓市“救”到何處去？

全國房地產市場統計數據顯示，今年1至3月份來了一波小陽春，與去年同期相比有所增長，4月份又掉頭向下，5月份仍沒有明顯起色。從去年開始，中央及地方各級政府先后出臺了一系列救市政策，盡管市場需求出現恢復跡象，但房地產投資和開發建設仍在下降，房地產市場整體仍處于調整階段。

近來“救樓市”呼聲此起彼伏，有的主張力挺樓市，呼吁政府盡快出手，拯救處于水深火熱之中的樓市。有的反對，認為樓市不需要救，應順應房地產市場發展規律，通過市場機制來促進房地產市場發展。還有一種觀點，直接躺平，自我修復，任其生長。

吳曉波先生發表了一篇短文《只有救樓市才能救內需》，提出五項救市建議。北師大董藩教授提出救樓市14條建議。經濟學家馬光遠先生發表《房地產不需要救，需要耐心》的文章，從五個方面闡述了他的觀點。進入6月份以來，黨媒為穩樓市，樹信心頻頻發聲。中國經濟時報發布《一線城市房地產限購應適時優化調整》，呼吁一線城市房地產限購措施適時適勢優化調整。經濟日報發文《房地產市場企穩還需一些耐心》，提出我們應該給房地產市場的企穩回升以及持續平穩健康發展更多耐心和信心。（專家的主要觀點，將在本文后附錄。）

各位專家從自己對樓市理解的角度，為處于病態中的房地產市場開出了“靈丹妙藥”。說實話，這些藥方也許能緩解病情，可是有些深層次的關鍵問題并沒有給予解答。樓市“病根”在哪？樓市“救”到何處去？希望實現什么目標？

2020年初為了應對疫情造成的經濟下行，政府出臺一系列“救樓市”政策，在政策驅動下房地產市場快速上漲，至2021年上半年為了抑制快速上漲的房地產市場，政府又出臺調控政策，促使房地產市場降溫下行，2022年開始加速下行。從2022年下半年政府又快速出臺“救市”政策，出手之快，力度之大前所未有，但是效果不明顯。今年一季度雖有小陽春，但隨后樓市又處于下行探底階段。

我們知道，我國房地產市場20多年的發展過程中，在政策調控與救市的驅動下不斷發生變化，因城市住房強大需求與供應內在運行規律所決定，這一階段房地產市場經歷了六次較大的波動，依然是一路高歌猛進，商品房銷售量價齊升。

我國房地產市場走過了20多年，為什么每一次在樓市下行時，政府出手救市都靈？房地產市場都會有一個快速上升的過程，但是這一次救市卻反應遲緩，仍在下行探底呢？

我們做了大量的調研認為：房地產市場穩定發展的內在規律，就是平衡需求與供應的關系。

我國房地產市場經歷了20多年的發展，雖然存在一些問題，但是依然取得了巨大的成績，有力地推動了我國城鎮化高速發展，城市居民住房條件得到極大改善，全國人均住房面積超過40㎡，達到中等發達國家的水平，至2022年我國城鎮化率達到了64%。

那么問題來了，我國城市到底還需要多少房子？今后我國房地產市場仍然有四大需求。1、我國新型城鎮化仍在發展進程中，大量的農村人口進入城市拉動房地產市場發展，大約還會持續10年時間。2、改善性住房需求不斷上升。3、投資性購房仍有一定的需求。4、新市民居住需求呈現上升趨勢。但是，因城市人口住房條件得到根本改善，城鎮化進程放緩等因素，城市住房需求將會逐漸下降。根據國家統計局公布的數據，待售商品房、施工面積數量很大，同時二手房上市供應量也在快速增加。目前房地產市場正處于需求下降，供應上升的狀態，調控房地產市場供需關系，已是當前迫切需要解決的問題，必須引起政府高度重視。

我從2018開始在全國各地的演講或發表文章中，就預測我國房地產市場將會從2020年開始進入轉型新周期。我國房地產市場經歷了近30年高速增長，將在2022年開始進入中速增長期，其主要特點是商品房銷售量將會持續下行，但仍然有較高的需求。房價會在目前的高位上下波動，城市與區域差別將會越來越明顯，越來越大，強者恒強，弱者恒弱。

樓市“救”到何處去？本文結論：如果寄希望于通過拯救樓市回到曾經擁有過的房地產市場量價齊升的紅火時代，那是絕對不可能的！

拯救樓市的目標就是盡快穩定房地產市場，政府出招，企業自救，金融穩定，重塑市民購房信心，四方齊努力，救市穩樓市，盡快建立房地產市場新發展模式，促進房地產市場健康持續發展，這是我們希望看到的局面。

我們認為：當前我國房地產市場進入加速換擋期、房地產企業進入加速轉型期、房地產項目進入加速升級期、房地產運營進入加速融合期。我國房地產市場已經進入中速增長新周期，今后的發展趨勢是什么？房地產企業如何應對？我將在今后的演講或文章中，闡述我的觀點，敬請關注。您如需與我探討，請在下面留言。

專家關于“救樓市”的主要觀點

吳曉波先生發表了一篇短文《只有救樓市才能救內需》。文章認為，想要提振當前十分低迷的國內需求，恐怕非房地產莫屬，因此，只有救樓市才能救內需。并提出五項救市建議：盡快對房地產稅和產權到期問題做出具體的法律安排和明示。降低改善型住房的房貸利率。降低存量房貸利率。全面取消限價政策。認真落實“三支箭”和保交樓政策。

北師大董藩教授提出救樓市14條建議：中央政府要釋放明確的救市信號，要推出國家層面的救市措施。要通過中央政府文件，重新確認房地產業的支柱、主導和先導產業地位，恢復市場主體的信心。放松對“三條紅線”的管理。中央政府要明確宣布緊縮未來幾年的建設用地供應。全面取消限購、限貸、限售、限價等各種限制政策。對開發商和買房者實施財稅扶持政策。鼓勵各地政府在購房補貼、稅收減免方面給購房者以幫助。降低首付成數，延長按揭貸款期限。要適度松綁房地產貸款集中度限制。處理好爛尾樓罷供問題。已出臺的保交樓支持政策，必須落實好。對開發商的融資一定要出臺實實在在的政策等。

經濟學家馬光遠先生發表《房地產不需要救，需要耐心》的文章，從五個方面闡述了他的觀點：一是正確認識中國房地產所處的階段。中國房地產并沒有進入“晚期”，而是剛剛進入到中期。二是清理不合時宜的房地產政策，松開卡住房地產脖子的手。中國已經到了該真正落實制度建設，長效機制的時候了。三是真正貫徹支持“改善型需求”的政策。四是暢通房地產市場的循環體系。五是解決房地產問題需要耐心，需要大智慧。

中國經濟時報發布《一線城市房地產限購應適時優化調整》，該文強調，房地產行業三高模式（高杠桿、高負債、高周轉）將逐漸成為歷史。消費者對住房需求也發生了明顯的改變，從過去“有沒有”向“好不好”轉變。呼吁一線城市房地產限購措施適時適勢優化調整。

經濟日報發文《房地產市場企穩還需一些耐心》，該文指出，當前房地產市場仍處于調整期，市場明顯下行，購房者觀望情緒濃厚。2023年第一季度，很多城市都出現了銷售量和銷售價格的雙升，如今的回落，當視為企穩回升過程中出現的正常波動。有關部門和各地持續出臺支持政策，放松購房限制，減輕資金壓力，加大金融支持，而政策的落地見效需要一定時間。我們應該給房地產市場的企穩回升以及持續平穩健康發展更多耐心和信心。我國城鎮化進程仍在穩步推進，房地產行業仍將是一個大行業、好行業，房地產市場有望進一步實現平穩健康發展。